Στο Δημοτικό Συμβούλιο της 01/02 του Δήμου Χανίων, θα συζητηθεί η σύμβαση παραχώρησης -με αντάλλαγμα- του κτιρίου του ΕΦΚΑ (παλαιό ΙΚΑ) στην οδό Νεάρχου. Ο Δήμαρχος το έχει προαναγγείλει ως γεγονός στα φιλικά προς αυτόν μέσα, παρουσιάζοντας τη συγκεκριμένη παραχώρηση ως μια μεγάλη επιτυχία της Δημοτικής Αρχής.
Καταρχάς, να ξεκαθαρίσω πως -όπως άλλωστε και όλοι οι Χανιώτες- κι εγώ επιθυμώ επιτέλους αυτό το εγκαταλελειμμένο κτίριο να αποκτήσει μια λειτουργία, βελτιώνοντας την εικόνα της πόλης μας. Επίσης, δεν θεωρώ πως το ακίνητο θα μπορούσε να παραχωρηθεί χωρίς αντάλλαγμα, αφού ανήκει στον ΕΦΚΑ, τον ασφαλιστικό φορέα στον οποίο όλοι ανήκουμε. Θα ήμουν λοιπόν θετικός σε μια συμφωνία μεταξύ του ΕΦΚΑ και του Δήμου Χανίων, όπου και τα δύο μέρη θα είχαν οφέλη από την αξιοποίηση του ακίνητου. Μια συμφωνία δηλαδή ακόμα και με όρους «αγοράς».
Για να καταλάβει ο πολίτης τι εισηγείται ο Δήμαρχος στο Δημοτικό Συμβούλιο, θα προσπαθήσω να περιγράψω με απλά λόγια τα βασικά σημεία του σχεδίου της σύμβασης μεταξύ του Δήμου και του ΕΦΚΑ και στη συνέχεια θα καταθέσω τις παρατηρήσεις μου.
1) Το ακίνητο μισθώνεται από τον ΕΦΚΑ στον Δήμο Χανίων για 43 έτη, με δυνατότητα παράτασης μετά από κοινή συμφωνία των δύο μερών. Η μίσθωση αφορά ακίνητο 1.146 τ.μ. σε οικόπεδο 965 τ.μ. Ο συντελεστής δόμησης είναι 1, η αντικειμενική τιμή του είναι συνολικά 1.410.000 ευρώ κι από αυτό το ποσό, η αντικειμενική του οικοπέδου είναι 815.000 ευρώ.
2) Το ακίνητο θα κατεδαφιστεί και στη θέση του θα ανεγερθεί νέο. Όλα τα έξοδα κατεδάφισης, μελετών, αδειοδοτήσεων και της νέας κατασκευής επιβαρύνουν τον Δήμο, μείον του ποσού του ενός εκατομμυρίου ευρώ, το οποίο θα συμψηφιστεί με ενοίκια.
3) Κατά τη διάρκεια της κατασκευής, ο Δήμος δεν θα πληρώνει ενοίκιο.
4) Για 14 χρόνια ο Δήμος θα πληρώνει 6.000 ευρώ τον μήνα.
5) Από τον 15ο χρόνο έως τον 43ο χρόνο, θα πληρώνει 9.000 ευρώ τον μήνα, με ετήσια αναπροσαρμογή τον τιμάριθμο του προηγουμένου δωδεκάμηνου.
6) Να συμπληρώσω ακόμα τρία σημεία της συμφωνίας: το πρώτο είναι πως ο Δήμος για την καλή εκτέλεση της συμφωνίας δίνει εγγυητική στον ΕΦΚΑ 600.000 ευρώ, το δεύτερο πως αν και ιδιοκτήτης του ακίνητου θα είναι ο ΕΦΚΑ, αυτός που θα πληρώνει για όλη τη συντήρηση του κτιρίου (βαψίματα, ζημιές, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά κ.λπ.) για όλα τα χρόνια της μίσθωσης, θα είναι ο Δήμος και το τρίτο σημείο είναι πως δεν μπορεί να γίνει μείωση του ενοικίου ό,τι κι αν συμβεί.
Παρατηρήσεις επί του σχεδίου της σύμβασης
Από τη στιγμή που το ακίνητο θα στεγάσει μόνιμες υπηρεσίες του Δήμου, θα έπρεπε να αγοραστεί και όχι να ενοικιαστεί και μάλιστα με κόστος πολύ μεγαλύτερο από την αγορά, όπως θα εξηγήσω παρακάτω. Ο μόνος λόγος που θα μπορούσε να δει η Δημοτική Αρχή το ενδεχόμενο της ενοικίασης είναι το κόστος να είναι συμφέρον για τον Δήμο.
Το ακίνητο θα κατεδαφιστεί. Κατά την άποψή μου λάθος και για πολλούς λόγους. Ο πρώτος λόγος είναι η ίδια η αρχιτεκτονική του, η οποία έχει αρκετό ενδιαφέρον, αντιπροσωπεύοντας τις δεκαετίες ‘60 και ’70. Και σε κάθε περίπτωση, το ίδιο το κτίριο ως δημόσιο κτίριο είναι συνδεμένο με τη νεότερη Ιστορία της πόλης μας.
Ο δεύτερος λόγος είναι οικονομικός. Όσες επεμβάσεις και να θέλει, σε καμία περίπτωση η αποκατάστασή του δεν θα κοστίσει όσο μια νέα κατασκευή. Ο τρίτος λόγος είναι πως ένα καινούργιο κτίριο θα δημιουργήσει λιγότερους χώρους κύριας χρήσης από τους υφιστάμενους. Πιο συγκεκριμένα, με συντελεστή δόμησης 1, θα δημιουργηθούν χώροι κυρίας χρήσης μικτής επιφάνειας 965 τ.μ. από 1.080 τ.μ. που είναι σήμερα, μείωση δηλαδή πάνω από 10%. Ο τέταρτος λόγος, αλλά όχι λιγότερο σημαντικός, είναι πως με την κατεδάφιση είναι πολύ πιθανόν να βρεθούν αρχαία με τεράστιες επιπτώσεις, τόσο οικονομικές, αλλά και χρονοδιαγράμματος ολοκλήρωσης του έργου. Ο τελευταίος λόγος είναι το κόστος της κατεδάφισης που δεν θα είναι καθόλου ευκαταφρόνητο και θα επιβαρύνει εξ ολοκλήρου τον Δήμο.
Το κόστος κατασκευής ενός νέου κτιρίου αυτού του μεγέθους, μαζί με την κατεδάφιση, δεν έχει καμία σχέση με το 1 εκατομμύριο ευρώ που συμψηφίζεται. Το κόστος με τις τιμές που δημοπρατεί το Δημόσιο, με την κατεδάφιση και με τα σημερινά κόστη κατασκευής θα προσεγγίσει τα 3 εκατομμύρια ευρώ. Δηλαδή ο Δήμος θα πληρώσει μια διαφορά πιθανόν κοντά στα 2 εκατομμύρια ευρώ.
Λογικό είναι να μην πληρώνει ο Δήμος ενοίκιο κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Μόνο που το όριο είναι 5 έτη. Εάν, λόγω αρχαιοτήτων, «κολλήσει» το έργο, ο Δήμος θα πληρώνει κανονικά ενοίκιο.
Το ενοίκιο των 6.000 ευρώ τον μήνα για γραφεία μικτής επιφάνειας 965 τ.μ. είναι ένα εύλογο ενοίκιο σήμερα. Εκεί κυμαίνονται στα Χανιά, από 5-8 € το τ.μ. καθαρής επιφάνειας. Με λίγα λόγια ο ΕΦΚΑ νοικιάζει ένα κτίριο που θα κατασκευάσει και θα χρηματοδοτήσει ο Δήμος Χανίων με 2 εκατομμύρια ευρώ (κατά τα 2/3 του κόστους) με μηνιαίο μίσθωμα αγοράς.
Μετά τα 14 έτη, το ενοίκιο αναπροσαρμόζεται έως τις 9.000 ευρώ, δηλαδή πάνω από 9 ευρώ το τ.μ. και με ετήσια αναπροσαρμογή τιμαριθμική και για τα υπόλοιπα έως το 43ο έτος, χωρίς ουσιαστικά να μπορεί να γίνει κάποια σοβαρή διαπραγμάτευση από τη μεριά του Δήμου, ακόμη κι αν οι συνθήκες της αγοράς είναι τέτοιες, που δεν μπορεί να δικαιολογηθεί ένα τέτοιο ενοίκιο.
Κανόνας για όλες τις επαγγελματικές μισθώσεις είναι πως κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης ο ιδιοκτήτης είναι υπόχρεος για τις απαραίτητες συντηρήσεις – φθορές από τον χρόνο.
Το σχέδιο της σύμβασης επικαλείται τον νόμο 4430/2016 ο οποιος αναφέρει: «Ακίνητα που ανήκουν σε Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης μπορούν να παραχωρούνται σε Υπηρεσίες του Δημοσίου, σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, σε νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου του ευρύτερου δημόσιου τομέα, καθώς και σε λοιπά νομικά πρόσωπα κοινωφελούς ή ανθρωπιστικού χαρακτήρα προς χρήση που θα εξυπηρετεί δημόσιο ή κοινωφελή σκοπό, καθώς και σε φορείς κοινωνικής και αλληλέγγυας οικονομίας. Οι εργασίες διαμόρφωσης, συντήρησης, λειτουργίας, έκδοσης πολεοδομικών ή άλλων αδειών βαρύνουν τον φορέα προς τον οποίο γίνεται η παραχώρηση της χρήσης και μπορούν να συμψηφίζονται με το μηνιαίο μίσθωμα κατόπιν απόφασης του Δ.Σ. του φορέα που εκμισθώνει». Περαιτέρω, στο εδ. η’ του ίδιου άρθρου του ως άνω νόμου, προβλέπεται ότι: «Για τον προσδιορισμό του μισθώματος των μισθώσεων των προηγούμενων παραγράφων προηγείται εκτίμηση της μισθωτικής αξίας από νόμιμα Πιστοποιημένο Εκτιμητή κατά τις διατάξεις του Κεφαλαίου Γ του Ν. 4152/2013, εκ του τηρουμένου στο Υπουργείο Οικονομικών μητρώου».
Aπο την πιο πάνω νομοθεσία προκύπτει ξεκάθαρα πως ο νομοθέτης, για να μπορούν να αξιοποιούνται ακίνητα από φορείς του δημοσίου, επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να συμψηφίζουν ενοίκια με τις απαραίτητες εργασίες αποκατάστασης του μίσθιου. Εδώ όμως μιλάμε για κατεδάφιση και κατασκευή νέου κτιρίου με κόστη πολλαπλάσια του συμψηφισμού που προτείνεται. Και αν και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους γνωμοδότησε κατά πλειοψηφία θετικά προς τον ΕΦΚΑ για τη συγκεκριμένη μίσθωση πιθανόν να υπάρχει και νομικό θέμα ως προς τον Δήμο Χανίων. Ακόμα όμως και νομικό θέμα να μην τίθεται. υπάρχει σίγουρα θέμα στο εάν η εν λόγω σύμβαση εξυπηρετεί τα συμφέροντα του Δήμου.
Κατά την άποψή μου θα έπρεπε να έχει εκπονηθεί μια μελέτη σκοπιμότητας – οικονομοτεχνική, από την οποία θα προέκυπταν τα οφέλη, οικονομικά και όχι μόνο, του Δήμου από αυτήν τη συμφωνία.
Από όλα τα παραπάνω, αλλά κι από πολλά ακόμη που αναφέρονται στη σύμβαση, δεν νομίζω πως υπάρχουν πολλοί που θα υπέγραφαν το συγκεκριμένο κείμενο, εάν αυτό αφορούσε τα προσωπικά τους συμφέροντα.
Δυστυχώς, για χάρη της επικοινωνίας και της φιγούρας και βέβαια όταν δεν τους αφορά άμεσα και δεν θιγεί τα προσωπικά τους συμφέροντα, κάποιοι είναι πρόθυμοι να εισηγηθούν τέτοιες συμφωνίες.
ΥΓ.: Επειδή είναι πολύ εύκολο να κατηγορηθώ για λαϊκισμό από αυτά που γράφω και να μη γίνει αντιληπτό το πόσο ζημιογόνος είναι αυτή η συμφωνία, καλώ φυσικά πρόσωπα που έχουν τη γνώση όσον αφορά σε τέτοια θέματα, αλλά και φορείς, να διαβάσουν το σχέδιο της σύμβασης και να τοποθετηθούν.
* Ο κ. Γρηγόρης Αρχοντάκης είναι δημοτικός σύμβουλος Χανίων, επικεφαλής της παράταξης «Μαζί για τα Χανιά της Επόμενης Μέρας»
Ακολουθήστε το HANIA.news στο Facebook και στο Twitter