Από χώρο διαβίωσης και βασικό κοινωνικό αγαθό, η κατοικία μετατρέπεται με ολοένα ταχύτερους ρυθμούς σε χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο, καθώς θεσμικοί επενδυτές, εισηγμένες εταιρείες ακινήτων και μεγάλοι εταιρικοί ιδιοκτήτες αποκτούν αυξανόμενη παρουσία στις ευρωπαϊκές αγορές κατοικίας.
Αυτό είναι το κεντρικό συμπέρασμα της νέας μελέτης «Housing speculation in the EU», η οποία εκπονήθηκε για την Ειδική Επιτροπή του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για τη Στεγαστική Κρίση. Οι συγγραφείς της τονίζουν ότι η ευρωπαϊκή συζήτηση δεν μπορεί να περιορίζεται μόνο στην έλλειψη κατοικιών και στην ανάγκη αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας. Εξίσου κρίσιμη θεωρούν τη «χρηματοοικονομικοποίηση» της στέγης, δηλαδή τη διαδικασία μέσα από την οποία το σπίτι λειτουργεί όλο και περισσότερο ως επενδυτικό προϊόν και λιγότερο αποκλειστικά ως τόπος κατοικίας.
Από τα 4,8 στα 198,7 δισ. ευρώ
Η έκταση της αλλαγής αποτυπώνεται στα οικονομικά στοιχεία που συγκέντρωσαν και επεξεργάστηκαν οι ερευνητές.
Η αξία των ενσώματων περιουσιακών στοιχείων των εισηγμένων επενδυτικών σχημάτων κατοικίας με έδρα στην Ε.Ε. των 27 αυξήθηκε από μόλις 4,8 δισ. ευρώ το 2004 σε 198,7 δισ. ευρώ το 2024. Πρόκειται για αύξηση κατά περίπου 42 φορές μέσα σε δύο δεκαετίες.
Την ίδια περίοδο, το μερίδιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης στο σύνολο των περιουσιακών στοιχείων των εισηγμένων επενδυτικών σχημάτων κατοικίας παγκοσμίως αυξήθηκε από 19,3% σε 27,5%.
Ο αριθμός των εισηγμένων οικιστικών funds στην Ε.Ε. αυξήθηκε από 19 το 2004 σε 50 το 2024. Ωστόσο, η δραστηριότητά τους δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Η πλειονότητα των περιουσιακών στοιχείων συγκεντρώνεται στη Γερμανία και τη Σουηδία, ενώ μικρότερες αλλά αναπτυσσόμενες αγορές εντοπίζονται στη Φινλανδία, στην Ολλανδία, στη Γαλλία και στην Ιρλανδία.
Παρά τη ραγδαία ανάπτυξή τους, οι θεσμικοί επενδυτές εξακολουθούν να ελέγχουν σχετικά περιορισμένο μέρος του συνολικού ευρωπαϊκού αποθέματος κατοικιών. Η επιρροή τους, όμως, μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερη από το συνολικό ποσοστό ιδιοκτησίας τους, επειδή συγκεντρώνουν τη δραστηριότητά τους σε συγκεκριμένες πόλεις, συνοικίες και κατηγορίες ακινήτων.
Οι τιμές αυξάνονται, παρά τη μείωση της πίστωσης
Ένα από τα σημαντικότερα ευρήματα της μελέτης αφορά την αποσύνδεση των τιμών κατοικίας από τον τραπεζικό δανεισμό.
Για δεκαετίες, η άνοδος των τιμών τροφοδοτούνταν κυρίως από την επέκταση των στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες χορηγούσαν περισσότερα και μεγαλύτερα δάνεια, επιτρέποντας στα νοικοκυριά να προσφέρουν υψηλότερα ποσά για την αγορά κατοικιών. Η αύξηση των τιμών ενίσχυε με τη σειρά της την αξία των εξασφαλίσεων και δημιουργούσε περιθώριο για νέο δανεισμό.
Μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, όμως, αυτή η σχέση άλλαξε.
Σύμφωνα με τη μελέτη, το μέσο επίπεδο της πίστωσης προς τα νοικοκυριά στις εξεταζόμενες ευρωπαϊκές χώρες μειώθηκε κατά 18% μεταξύ 2015 και 2024, ενώ οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 61%.
Οι συγγραφείς περιγράφουν την εξέλιξη αυτή ως μετάβαση από ένα μοντέλο που στηριζόταν στο χρέος σε ένα μοντέλο που στηρίζεται στον πλούτο. Η ζήτηση δεν τροφοδοτείται πλέον μόνο από νέα στεγαστικά δάνεια, αλλά και από ήδη συσσωρευμένη ακίνητη περιουσία, από ιδιοκτήτες που αγοράζουν δεύτερα ή τρίτα ακίνητα, από συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες και επενδυτικά κεφάλαια που αναζητούν αποδόσεις.
Η μελέτη επισημαίνει ότι αυτή η μετάβαση έχει ισχυρές κοινωνικές συνέπειες. Όσοι διαθέτουν ήδη ακίνητη περιουσία επωφελούνται από την αύξηση των αξιών και μπορούν να επανεπενδύσουν. Αντίθετα, όσοι δεν διαθέτουν περιουσιακά στοιχεία βρίσκονται απέναντι σε συνεχώς υψηλότερες τιμές, χωρίς ανάλογη αύξηση των εισοδημάτων ή εύκολη πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση.
Τα περιουσιακά στοιχεία αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια
Για να αξιολογήσει τον βαθμό στον οποίο τα επιχειρηματικά μοντέλα βασίζονται στην πραγματική εκμετάλλευση των κατοικιών ή στην προσδοκία ανόδου της αξίας τους, η ερευνητική ομάδα συνέκρινε την αύξηση των περιουσιακών στοιχείων με την αύξηση των εσόδων από ενοίκια.
Από το 2004 έως το 2024, τα ενσώματα περιουσιακά στοιχεία των εισηγμένων οικιστικών funds αυξήθηκαν κατά 42 φορές, αλλά τα έσοδά τους από ενοίκια αυξήθηκαν κατά 19 φορές.
Η αναλογία της αξίας των ακινήτων προς το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια υπερδιπλασιάστηκε και έφθασε το 11,1 το 2024. Αυτό σημαίνει ότι για κάθε ένα ευρώ ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια, τα εισηγμένα funds κατείχαν ακίνητα αξίας άνω των 11 ευρώ.
Στα μη εισηγμένα επενδυτικά σχήματα η αντίστοιχη αναλογία ήταν ακόμη υψηλότερη και έφθασε το 17.
Οι ερευνητές εκτιμούν ότι η απόκλιση αυτή αποτελεί ένδειξη πως σημαντικό μέρος της επενδυτικής δραστηριότητας δεν βασίζεται μόνο στις αποδόσεις από την ενοικίαση, αλλά και στην προσδοκία ότι τα ακίνητα θα ανατιμηθούν και θα μπορούν να αποτιμηθούν ή να πωληθούν ακριβότερα στο μέλλον.
Τέσσερις μορφές στεγαστικής κερδοσκοπίας
Η μελέτη διακρίνει τέσσερις μορφές κερδοσκοπικής δραστηριότητας στην κατοικία:
Η πρώτη είναι η αγορά υφιστάμενων κατοικιών, χωρίς τη δημιουργία νέου αποθέματος. Στην περίπτωση αυτή αλλάζει ο ιδιοκτήτης, αλλά δεν προστίθεται νέα κατοικία στην αγορά.
Η δεύτερη αφορά βραχυπρόθεσμες αγορές ακινήτων με σκοπό τη γρήγορη μεταπώλησή τους και την αποκόμιση υπεραξίας, συνήθως σε χρονικό διάστημα μικρότερο των πέντε ετών.
Η τρίτη αφορά επιχειρηματικά μοντέλα που βασίζονται κυρίως στην άνοδο των αποτιμήσεων και όχι στα πραγματικά έσοδα από την παροχή κατοικίας.
Η τέταρτη μορφή συνδέεται με πρακτικές διαχείρισης που υπονομεύουν την ασφάλεια των ενοικιαστών: εξώσεις χωρίς υπαιτιότητα του ενοικιαστή, παρενόχληση, ελλιπής συντήρηση, εκτοπισμός παλαιών ενοικιαστών και ανακαινίσεις που αξιοποιούνται ως μέσο για την απομάκρυνσή τους και την επιβολή υψηλότερων μισθωμάτων.
Η μελέτη χρησιμοποιεί τον όρο «renovictions» για τις περιπτώσεις στις οποίες η ανακαίνιση γίνεται εργαλείο απομάκρυνσης των υφιστάμενων ενοικιαστών ή δικαιολόγησης σημαντικών αυξήσεων στα ενοίκια.
Τρεις δρόμοι εισόδου των funds
Η παρουσία των μεγάλων επενδυτών δεν εξαρτάται μόνο από το αν μια χώρα διαθέτει ειδικό καθεστώς για εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.
Καθοριστικότερο ρόλο παίζει το κατά πόσο μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων μπορούν να συγκεντρωθούν και να πωληθούν μαζικά.
Οι ερευνητές εντοπίζουν τρεις βασικές οδούς εισόδου των θεσμικών επενδυτών:
- Την ιδιωτικοποίηση μεγάλων χαρτοφυλακίων δημόσιας, δημοτικής ή μη κερδοσκοπικής κατοικίας.
- Την αγορά προβληματικών δανείων και ακινήτων μετά από τραπεζικές και στεγαστικές κρίσεις.
- Την είσοδο σε εξειδικευμένες αγορές, όπως οι φοιτητικές κατοικίες, οι μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων, η συγκατοίκηση και τα καταλύματα που συνδέονται με τον τουρισμό και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η συνολική θέση της μελέτης είναι ότι η αύξηση της χρηματοδότησης δεν οδηγεί αυτομάτως σε περισσότερη προσιτή κατοικία. Όταν τα νέα κεφάλαια κατευθύνονται κυρίως στην αγορά υφιστάμενων ακινήτων και αυξάνονται ταχύτερα από την προσφορά, μπορούν να ενισχύσουν τις τιμές αντί να βελτιώσουν την πρόσβαση στη στέγη.
Φωτογραφία αρχείου
Ακολουθήστε το HANIA.news στο Facebook και στο Twitter