Μέσα από διαφορετική διαδρομή από εκείνη που ακολουθήθηκε στις περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές εισήλθαν οι διεθνείς επενδυτές στο ελληνικό στεγαστικό σύστημα, σύμφωνα με τη νέα μελέτη «Housing speculation in the EU», η οποία εκπονήθηκε για την Ειδική Επιτροπή του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για τη Στεγαστική Κρίση.
Η μελέτη για τη στεγαστική κερδοσκοπία στην Ευρωπαϊκή Ένωση ξεχωρίζει την Ελλάδα από χώρες όπως η Γερμανία, η Ισπανία και η Ιρλανδία. Στη χώρα μας, οι θεσμικοί επενδυτές δεν απέκτησαν αρχικά μεγάλη παρουσία αγοράζοντας μαζικά δημοτικές κατοικίες ή έτοιμα χαρτοφυλάκια κατασχεμένων ακινήτων από μια κρατική «κακή τράπεζα». Η είσοδός τους πραγματοποιήθηκε κυρίως μέσω της αγοράς εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων και της σύνδεσής τους με τράπεζες και χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Η διατύπωση της μελέτης είναι συγκεκριμένη: ελλείψει ειδικά θεσμοθετημένης «κακής τράπεζας» στην Ελλάδα, οι θεσμικοί επενδυτές εισήλθαν στην αγορά κυρίως μέσω της απόκτησης εταιρειών διαχείρισης χρέους και τραπεζών που κατείχαν μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
Η ελληνική περίπτωση δεν παρουσιάζεται ως η μόνη ευρωπαϊκή αγορά στην οποία η τραπεζική κρίση άνοιξε τον δρόμο στα funds. Η ιδιαιτερότητά της βρίσκεται στον μηχανισμό εισόδου τους.
Η διαφορετική διαδρομή Ισπανίας και Ιρλανδίας
Στην Ισπανία, η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων άφησε τις τράπεζες με μεγάλο αριθμό κατασχεμένων κατοικιών και προβληματικών στεγαστικών δανείων.
Το ισπανικό κράτος δημιούργησε τη SAREB, μια κρατικά υποστηριζόμενη εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων, στην οποία μεταφέρθηκαν προβληματικά ακίνητα και δάνεια τραπεζών που είχαν διασωθεί. Στη συνέχεια, μεγάλα χαρτοφυλάκια πωλήθηκαν σε διεθνείς επενδυτές και εταιρείες ιδιωτικών κεφαλαίων, όπως η Blackstone και η Cerberus.
Παρόμοια διαδικασία ακολουθήθηκε στην Ιρλανδία μέσω της National Asset Management Agency, η οποία συγκέντρωσε προβληματικά τραπεζικά περιουσιακά στοιχεία και πώλησε χαρτοφυλάκια σε διεθνή κεφάλαια.
Σε αυτές τις χώρες, οι θεσμικοί επενδυτές μπορούσαν να αγοράσουν έτοιμες, μεγάλες ομάδες ακινήτων και δανείων.
Στην Ελλάδα δεν δημιουργήθηκε αντίστοιχος ενιαίος δημόσιος φορέας συγκέντρωσης και διάθεσης προβληματικών στεγαστικών στοιχείων. Η χρηματοοικονομικοποίηση εξελίχθηκε μέσα από το τραπεζικό σύστημα, την πώληση και τιτλοποίηση μη εξυπηρετούμενων δανείων και την ανάπτυξη εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων.
Από το δάνειο στο ακίνητο
Η σημασία αυτής της διαδρομής είναι ότι ο επενδυτής δεν χρειάζεται να αγοράσει εξαρχής το ίδιο το ακίνητο. Μπορεί να αποκτήσει οικονομικό συμφέρον πάνω σε ένα στεγαστικό δάνειο ή σε ένα χαρτοφυλάκιο απαιτήσεων, το οποίο εξασφαλίζεται από ακίνητη περιουσία.
Με τον τρόπο αυτό, η κατοικία εντάσσεται στις χρηματοοικονομικές αγορές όχι μόνο μέσω της αγοραπωλησίας της, αλλά και ως εξασφάλιση πάνω στην οποία στηρίζεται ένα δάνειο, μια τιτλοποίηση ή ένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο.
Η μελέτη εξετάζει τη συγκεκριμένη εξέλιξη στο ευρύτερο πλαίσιο της μετάβασης από τη χρηματοοικονομικοποίηση μέσω στεγαστικού δανεισμού στη χρηματοοικονομικοποίηση μέσω περιουσιακών στοιχείων και επενδυτικών κεφαλαίων.
Κατά την πρώτη φάση, το τραπεζικό σύστημα διοχέτευε πιστώσεις στα νοικοκυριά για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας. Η διεύρυνση του δανεισμού τροφοδοτούσε την αύξηση των τιμών και, με τη σειρά της, η αύξηση της αξίας των ακινήτων επέτρεπε την περαιτέρω πιστωτική επέκταση.
Όταν αυτό το μοντέλο κατέρρευσε, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια και οι απαιτήσεις που συνδέονταν με ακίνητα μετατράπηκαν σε επενδυτικά προϊόντα. Η κρίση που επιβάρυνε τους δανειολήπτες δημιούργησε ταυτόχρονα δυνατότητες εισόδου για επενδυτές που μπορούσαν να αποκτήσουν προβληματικές απαιτήσεις σε μειωμένες τιμές.
Ιδιοκτησία κατακερματισμένη, χρηματοδότηση συγκεντρωμένη
Η Ελλάδα διαθέτει υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και κατακερματισμένη ιδιοκτησία, χαρακτηριστικά που δυσκολεύουν την άμεση, μαζική αγορά χιλιάδων διαμερισμάτων από έναν εταιρικό ιδιοκτήτη.
Σε αντίθεση με τη Γερμανία, όπου υπήρχαν μεγάλα χαρτοφυλάκια δημοτικών και εταιρικών κατοικιών που μπορούσαν να πωληθούν ως ενιαίο σύνολο, στην Ελλάδα οι κατοικίες ανήκουν κατά κανόνα σε μεγάλο αριθμό μικρών ιδιοκτητών.
Η διάρθρωση αυτή λειτουργεί ως εμπόδιο στην άμεση συγκέντρωση της ιδιοκτησίας. Δεν εμποδίζει, όμως, την οικονομική διασύνδεση της αγοράς με διεθνή κεφάλαια μέσω δανείων, απαιτήσεων, εταιρειών διαχείρισης και πλειστηριασμών.
Οι συγγραφείς επισημαίνουν γενικότερα ότι οι εταιρικοί ιδιοκτήτες διεισδύουν ευκολότερα στις αγορές όταν υπάρχουν συγκεντρωμένα περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να αγοραστούν μαζικά. Όταν η ιδιοκτησία είναι κατακερματισμένη, η είσοδος μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω χρηματοπιστωτικών κρίσεων ή μέσω εξειδικευμένων αγορών.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ως δεύτερη δίοδος
Η μελέτη εξετάζει και τις τουριστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις ως διαφορετική διαδρομή χρηματοοικονομικοποίησης σε αγορές με κατακερματισμένη ιδιοκτησία.
Στις περιπτώσεις αυτές, οι επενδυτές δεν χρειάζεται να συγκεντρώσουν ολόκληρα συγκροτήματα κατοικιών. Μπορούν να αποκτούν μεμονωμένα διαμερίσματα και να τα μετατρέπουν σε τουριστικά καταλύματα.
Το μοντέλο αυτό είναι ιδιαίτερα συμβατό με πόλεις και περιοχές όπου η ιδιοκτησία είναι διασκορπισμένη, αλλά η τουριστική ζήτηση είναι υψηλή. Η μελέτη δεν παρέχει ειδική ποσοτική ανάλυση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα ούτε αποδίδει σε αυτές αποκλειστικά την ελληνική στεγαστική κρίση. Τις εντάσσει, όμως, στις εξειδικευμένες αγορές μέσω των οποίων επενδυτικά κεφάλαια μπορούν να αποκτήσουν παρουσία εκεί όπου δεν υπάρχουν μεγάλα ενιαία χαρτοφυλάκια κατοικιών.
Αδύναμη προστασία της μίσθωσης
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την Ελλάδα έχει και η σύγκριση των καθεστώτων προστασίας των ενοικιαστών.
Η μελέτη, επικαλούμενη συγκριτικά ευρωπαϊκά δεδομένα, αναφέρει ότι η ρύθμιση της αγοράς ενοικίων είναι ισχυρότερη σε χώρες όπως η Δανία, η Σουηδία, η Γερμανία και η Εσθονία και ασθενέστερη στην Ελλάδα και την Τσεχία.
Η επισήμανση δεν σημαίνει ότι οι αυστηρές ρυθμίσεις εμποδίζουν από μόνες τους την είσοδο μεγάλων επενδυτών. Ορισμένες από τις περισσότερο ρυθμισμένες αγορές διαθέτουν ταυτόχρονα σημαντική παρουσία εταιρικών ιδιοκτητών. Η ρύθμιση επηρεάζει κυρίως τους όρους λειτουργίας και τις δυνατότητες αύξησης των ενοικίων, όχι κατ’ ανάγκη την ίδια την απόφαση εισόδου στην αγορά.
Τι ακριβώς τεκμηριώνει η έκθεση
Η μελέτη δεν υποστηρίζει ότι τα funds έχουν ήδη αποκτήσει την κυριότητα ενός κυρίαρχου ποσοστού των ελληνικών κατοικιών. Ούτε παρουσιάζει αναλυτικά στοιχεία για τον αριθμό των κατοικιών που κατέχουν στην Ελλάδα.
Τεκμηριώνει, όμως, μια ιδιαίτερη χρηματοοικονομική διαδρομή:
- Η κρίση στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων δημιούργησε μεγάλο απόθεμα μη εξυπηρετούμενων απαιτήσεων.
- Η απουσία ενιαίας κρατικής «κακής τράπεζας» οδήγησε σε διαφορετικό μοντέλο διαχείρισης από εκείνο της Ισπανίας και της Ιρλανδίας.
- Τα διεθνή κεφάλαια εισήλθαν κυρίως μέσω εταιρειών διαχείρισης και τραπεζικών χαρτοφυλακίων προβληματικών δανείων.
- Η κατοικία συνδέθηκε με τις διεθνείς αγορές όχι μόνο ως ακίνητο, αλλά και ως εξασφάλιση χρηματοοικονομικών απαιτήσεων.
Αυτή είναι η ελληνική ιδιαιτερότητα που καταγράφει η μελέτη: όχι απλώς η παρουσία επενδυτικών κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων, αλλά η είσοδός τους από την πίσω πόρτα της τραπεζικής κρίσης και των «κόκκινων» δανείων.
Ακολουθήστε το HANIA.news στο Facebook και στο Twitter