Κρήτη | Νέο Ειδικό Χωροταξικό Τουρισμού: Πού μπαίνουν όρια 8, 12 και 16 στρεμμάτων

Οι νέοι κανόνες δεν καταλαμβάνουν, πάντως, αυτομάτως όλες τις επενδύσεις που έχουν ήδη δρομολογηθεί. Η Κοινή Υπουργική Απόφαση περιλαμβάνει εκτεταμένες μεταβατικές διατάξεις για έργα με περιβαλλοντική έγκριση, οικοδομική άδεια, πλήρη φάκελο αδειοδότησης ή υπαγωγή σε αναπτυξιακό και χρηματοδοτικό πρόγραμμα.

Η ΚΥΑ ορίζει ρητά ότι η ισχύς της αρχίζει με τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Μέχρι τότε, οι ρυθμίσεις αποτελούν το περιεχόμενο της υπογεγραμμένης απόφασης, αλλά δεν έχουν ακόμη τεθεί σε κανονιστική ισχύ.

Η Κρήτη χωρίζεται σε 73 Δημοτικές Ενότητες

Η κατάταξη γίνεται στο επίπεδο της Δημοτικής Ενότητας και όχι συνολικά ανά σημερινό Δήμο. Χρησιμοποιούνται, μάλιστα, σε αρκετές περιπτώσεις οι ονομασίες των παλαιών καποδιστριακών Δήμων. Έτσι, διαφορετικές Δημοτικές Ενότητες του ίδιου σημερινού Δήμου μπορεί να εντάσσονται σε διαφορετικές κατηγορίες και να διέπονται από διαφορετικούς κανόνες.
Η κατάταξη της Κρήτης διαμορφώνεται ως εξής:

Η Περιφερειακή Ενότητα Χανίων περιλαμβάνει 25 Δημοτικές Ενότητες, η Περιφερειακή Ενότητα Ρεθύμνου 12, η Περιφερειακή Ενότητα Ηρακλείου 26 και η Περιφερειακή Ενότητα Λασιθίου 10.

Η κατηγοριοποίηση βασίζεται κυρίως στον αριθμό των κλινών των τουριστικών καταλυμάτων σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Συνυπολογίζονται ακόμη ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και καθεστώτα προστασίας.

Η ίδια η ΚΥΑ διευκρινίζει ότι η κατάταξη αποτυπώνει τις υφιστάμενες πιέσεις στην οργάνωση του χώρου, στο τοπίο και στο περιβάλλον και δεν αποτελεί συνολική αξιολόγηση των δυνατοτήτων τουριστικής ανάπτυξης κάθε περιοχής.

Η κατάταξη των 25 Δημοτικών Ενοτήτων των Χανίων

Η Περιφερειακή Ενότητα Χανίων εμφανίζει τη μεγαλύτερη διαφοροποίηση, καθώς οι 25 Δημοτικές Ενότητές της κατανέμονται και στις πέντε κατηγορίες:

Η Νέα Κυδωνία, στην ιδιαίτερα αναπτυγμένη τουριστικά παράκτια ζώνη δυτικά της πόλης των Χανίων, είναι η μοναδική Δημοτική Ενότητα των Χανίων που κατατάσσεται στην κατηγορία Α.

Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από πολεοδομικό σχέδιο πρώτου επιπέδου, για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή της Νέας Κυδωνίας θα απαιτείται γήπεδο τουλάχιστον 16 στρεμμάτων.

Στις Δημοτικές Ενότητες Χανίων, Αρμένων, Βάμου, Γεωργιούπολης και Πλατανιά, οι οποίες κατατάσσονται στην κατηγορία Β, το αντίστοιχο όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα.

Στο Ακρωτήρι, στη Σούδα, στον Πέλεκανο, στην Κίσαμο, στη Μύθημνα και στο Κολυμπάρι, ως περιοχές της κατηγορίας Γ, απαιτούνται τουλάχιστον 8 στρέμματα.

Το ίδιο όριο των 8 στρεμμάτων ισχύει για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου στις περιοχές της κατηγορίας Δ, στις οποίες περιλαμβάνονται τα Σφακιά, η Γαύδος, το Ανατολικό Σέλινο, η Κάντανος, το Ιναχώριο, οι Βουκολιές και οι Μουσούροι.

Η κατάταξη των 12 Δημοτικών Ενοτήτων του Ρεθύμνου

Στην Περιφερειακή Ενότητα Ρεθύμνου η κατάταξη έχει ως εξής:

Στις Δημοτικές Ενότητες Ρεθύμνης, Αρκαδίου και Γεροποτάμου, ως περιοχές της κατηγορίας Β, απαιτούνται τουλάχιστον 12 στρέμματα για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου.

Στη Δημοτική Ενότητα Φοίνικα, η οποία κατατάσσεται στην κατηγορία Γ, όπως και στις επτά περιοχές της κατηγορίας Δ, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο ορίζεται στα 8 στρέμματα.

Καμία Δημοτική Ενότητα της Περιφερειακής Ενότητας Ρεθύμνου δεν εντάσσεται στην αυστηρότερη κατηγορία Α.

Η κατάταξη των 26 Δημοτικών Ενοτήτων του Ηρακλείου

Στην Περιφερειακή Ενότητα Ηρακλείου καταγράφονται 26 Δημοτικές Ενότητες, μεταξύ των οποίων οι δύο από τις τρεις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης ολόκληρης της Κρήτης:

Στα Μάλια και στη Χερσόνησο το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 16 στρέμματα.

Στο Γάζι και στις Γούβες, που εντάσσονται στην κατηγορία Β, απαιτούνται τουλάχιστον 12 στρέμματα. Στις Δημοτικές Ενότητες Ηρακλείου, Νέας Αλικαρνασσού και Τυμπακίου το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.

Στα 8 στρέμματα ορίζεται το ελάχιστο γήπεδο και στις δέκα Δημοτικές Ενότητες πρώιμης ανάπτυξης της κατηγορίας Δ.

Η κατάταξη των 10 Δημοτικών Ενοτήτων του Λασιθίου

Η Περιφερειακή Ενότητα Λασιθίου δεν περιλαμβάνει καμία Δημοτική Ενότητα στις κατηγορίες Α και Ε:

Στον Άγιο Νικόλαο και στο Βραχάσι απαιτούνται τουλάχιστον 12 στρέμματα για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου.

Στη Νεάπολη, στην Ιεράπετρα, στον Μακρύ Γιαλό, στη Σητεία και στην Ανάληψη, όπως και στο Οροπέδιο Λασιθίου, στην Ίτανο και στη Λεύκη, το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.

Τι ισχύει στις τρεις περιοχές της κατηγορίας Α

Στη Νέα Κυδωνία, στα Μάλια και στη Χερσόνησο εφαρμόζεται το αυστηρότερο από τα πέντε καθεστώτα.

Η ΚΥΑ προβλέπει:

• ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 16 στρεμμάτων για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή,
• νέα τουριστικά καταλύματα μόνο 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών,
• εφαρμογή του ίδιου περιορισμού κατηγορίας στις επεκτάσεις υφιστάμενων καταλυμάτων,
• πολύ υψηλή προτεραιότητα στην εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων πρώτου επιπέδου,
• εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών,
• δυνατότητα χαρακτηρισμού τμημάτων τους ως Περιοχών Ενεργητικής Παρέμβασης και Ανάπλασης,
• εκπόνηση και εφαρμογή Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας,
• ενίσχυση μεταφορικών, ψηφιακών, τεχνικών, περιβαλλοντικών, πολιτιστικών και υγειονομικών υποδομών.

Προβλέπονται επίσης κατευθύνσεις για παροχή κινήτρων:

• για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων και αναβάθμισή τους σε 4 ή 5 αστέρια/κλειδιά,
• για βελτίωση της περιβαλλοντικής απόδοσης υφιστάμενων καταλυμάτων,
• για νέα ή επεκτεινόμενα καταλύματα 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών που κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης,
• για οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις πολυτελούς διαβίωσης, δηλαδή glamping,
• για μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες,
• για αναβάθμιση και μετατροπή υφιστάμενων ξενοδοχειακών καταλυμάτων σε Οργανωμένες Μορφές Ανάπτυξης Τουρισμού.

Οι αναφορές σε «παροχή κινήτρων» αποτελούν κατευθύνσεις προς τον πολεοδομικό, αναπτυξιακό και χρηματοδοτικό σχεδιασμό. Δεν χορηγούν από μόνες τους επιδότηση, αυξημένο συντελεστή δόμησης ή αυτοτελές δικαίωμα κατασκευής.

Στις εκτός σχεδίου περιοχές της κατηγορίας Α που βρίσκονται μέσα στο δίκτυο Natura 2000, η ανάπτυξη νέων τουριστικών υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Οι κανόνες στις 12 αναπτυγμένες περιοχές Β

Στις Δημοτικές Ενότητες της κατηγορίας Β το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα.

Επιτρέπονται νέα τουριστικά καταλύματα 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών. Ο ίδιος περιορισμός εφαρμόζεται και στις επεκτάσεις υφιστάμενων καταλυμάτων.

Το πλαίσιο προβλέπει επίσης κατευθύνσεις για:

• αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων σε 4 ή 5 αστέρια/κλειδιά,
• ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού,
• μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες,
• αναβάθμιση της περιβαλλοντικής απόδοσης των καταλυμάτων,
• ανάπτυξη glamping,
• δημιουργία δικτύων τουριστικών προορισμών,
• εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών,
• Σχέδια Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας,
• ενίσχυση των αναγκαίων υποδομών.

Η ΚΥΑ αναφέρει στην κατηγορία Β μέγιστη δυναμικότητα 350 κλινών, διευκρινίζει όμως ρητά ότι το συγκεκριμένο όριο εφαρμόζεται αποκλειστικά στην ειδική κατηγορία των νησιών του άρθρου 6. Επομένως, το όριο των 350 κλινών δεν εφαρμόζεται στις Δημοτικές Ενότητες της κύριας νήσου Κρήτης.

Οι κανόνες στις 15 αναπτυσσόμενες περιοχές Γ

Στις Δημοτικές Ενότητες της κατηγορίας Γ απαιτούνται τουλάχιστον 8 στρέμματα για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή.

Τα νέα τουριστικά καταλύματα και οι επεκτάσεις υφιστάμενων καταλυμάτων επιτρέπονται στις κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων/κλειδιών.

Το πλαίσιο κατευθύνει την ανάπτυξη προς:

• τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων μονάδων και την αναβάθμισή τους σε 3, 4 ή 5 αστέρια/κλειδιά,
• τις ειδικές μορφές τουρισμού και τις ειδικές τουριστικές υποδομές,
• την αξιοποίηση παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων,
• την περιβαλλοντική αναβάθμιση των καταλυμάτων,
• την ανάπτυξη glamping,
• την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον,
• τη συνεργασία και διασύνδεση τουριστικών περιοχών,
• την κατά προτεραιότητα κάλυψή τους με πολεοδομικά σχέδια.

Οι κανόνες στις 30 περιοχές πρώιμης ανάπτυξης Δ

Στις Δημοτικές Ενότητες της κατηγορίας Δ το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου ορίζεται επίσης στα 8 στρέμματα.

Η βασική διαφορά από την κατηγορία Γ είναι ότι επιτρέπονται νέα και επεκτεινόμενα τουριστικά καταλύματα 2, 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών.

Οι βασικές κατευθύνσεις αφορούν:

• τον εκσυγχρονισμό καταλυμάτων και την αναβάθμισή τους σε 3, 4 ή 5 αστέρια/κλειδιά,
• την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και ειδικών τουριστικών υποδομών,
• την περιβαλλοντική αναβάθμιση των καταλυμάτων,
• την αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων,
• την ανάπτυξη glamping,
• την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών,
• τη δημιουργία δικτύων με προορισμούς των περισσότερο αναπτυγμένων κατηγοριών Β και Γ.

Οι 13 περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης

Στις Δημοτικές Ενότητες της κατηγορίας Ε το άρθρο 5 της ΚΥΑ δεν θεσπίζει ειδικό νέο ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου για νέα ξενοδοχεία ούτε ειδικό κατώτατο όριο αστεριών/κλειδιών.

Αυτό δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται ελεύθερα κάθε επένδυση. Εφαρμόζονται η γενική πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία, τα ειδικά καθεστώτα προστασίας και τυχόν αυστηρότεροι τοπικοί περιορισμοί.

Για τις περιοχές Ε προβλέπονται κατευθύνσεις για:

• ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού,
• εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής,
• μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες,
• αναβάθμιση της περιβαλλοντικής απόδοσης των καταλυμάτων,
• ανάπτυξη glamping,
• αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών,
• δυνατότητα παροχής πολεοδομικών κινήτρων, όπως ευνοϊκότεροι όροι δόμησης ή μείωση ορισμένων απαιτούμενων κριτηρίων, μέσω των προβλεπόμενων εργαλείων πολεοδομικού σχεδιασμού.

Τα κίνητρα αυτά δεν ενεργοποιούνται αυτομάτως με την κατάταξη μιας Δημοτικής Ενότητας στην κατηγορία Ε. Πρέπει να εξειδικευθούν από τα αρμόδια πολεοδομικά, αναπτυξιακά ή χρηματοδοτικά εργαλεία.

Η ειδική περίπτωση της Γαύδου

Η Γαύδος υπάγεται ταυτόχρονα:

• στην κατηγορία Δ, ως Δημοτική Ενότητα πρώιμης ανάπτυξης,
• στην Ομάδα ΙΙ των νησιών με έκταση μεταξύ 20 και 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων.

Η ΚΥΑ ορίζει ότι, όταν επικαλύπτονται διαφορετικές κατηγορίες, υπερισχύουν οι ρυθμίσεις που είναι περισσότερο περιοριστικές για τη δόμηση και περισσότερο προστατευτικές για το περιβάλλον και το τοπίο.

Στη Γαύδο εφαρμόζονται, επομένως:

• ελάχιστο γήπεδο 8 στρεμμάτων για νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου,
• νέα καταλύματα μόνο 3, 4 ή 5 αστέρων, παρότι η κατηγορία Δ επιτρέπει γενικά και μονάδες 2 αστέρων,
• μέγιστη δυναμικότητα νέου καταλύματος 100 κλινών,
• Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων μόνο «ήπιας ανάπτυξης»,
• προσαρμογή των νέων εγκαταστάσεων στα μορφολογικά πρότυπα, στην κλίμακα των οικισμών και στο τοπίο,
• κατευθύνσεις για αποκατάσταση και επανάχρηση παλαιών, αξιόλογων ή διατηρητέων κτιρίων.

Η Κρήτη εξαιρείται από τους γενικούς νησιωτικούς περιορισμούς

Η ΚΥΑ εξαιρεί ρητά την Κρήτη και την Εύβοια από την ειδική υποκατηγορία «Νησιά». Συνεπώς, οι πρόσθετοι περιορισμοί των Ομάδων Ι, ΙΙ και ΙΙΙ δεν εφαρμόζονται αυτομάτως στην κύρια νήσο Κρήτη.

Αυτό σημαίνει ότι:

• δεν ισχύει γενικά στην Κρήτη το ανώτατο όριο των 100 κλινών που προβλέπεται για τα μικρότερα νησιά,
• δεν εφαρμόζεται στις αναπτυγμένες περιοχές Β της κύριας Κρήτης το όριο των 350 κλινών,
• οι ειδικοί νησιωτικοί περιορισμοί εφαρμόζονται στη Γαύδο και στα υπόλοιπα νησιά και τις νησίδες που εμπίπτουν στις αντίστοιχες ομάδες.

Πλήρης απαγόρευση κατασκευών στα πρώτα 25 μέτρα

Για την παράκτια ζώνη, η ΚΥΑ προβλέπει ότι από μηδέν έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλήρως οι διαμορφώσεις και οι κατασκευές.

Εξαιρούνται μόνο:

• οι διαμορφώσεις για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία,
• η πρόσβαση ασθενοφόρου,
• τα έργα που επιτρέπονται από τον νόμο 2971/2001 περί αιγιαλού και παραλίας, όπως τροποποιήθηκε από τον νόμο 5170/2025.

Η ΚΥΑ χρησιμοποιεί ρητά ως σημείο αναφοράς την «ακτογραμμή». Η έννοια αυτή δεν πρέπει να ταυτίζεται αυτομάτως, χωρίς ειδικό νομικό και τοπογραφικό έλεγχο, με τις διοικητικά καθορισμένες γραμμές αιγιαλού και παραλίας.

Για τις παράκτιες περιοχές που αντιμετωπίζουν έντονα προβλήματα διάβρωσης προτείνεται επίσης να διερευνάται η ανάπτυξη έργων προστασίας των ακτών από ξενοδοχειακές μονάδες.

Οι προστατευόμενες περιοχές της Κρήτης

Στις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών επιτρέπονται μόνο ήπιες, μικρής κλίμακας και φιλικές προς το περιβάλλον μορφές τουρισμού και συναφείς συμπληρωματικές δραστηριότητες, σύμφωνα πάντοτε με το ειδικό κανονιστικό καθεστώς κάθε περιοχής.

Οι ειδικές πράξεις προστασίας, τα προεδρικά διατάγματα, τα σχέδια διαχείρισης, οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και οι λοιπές αυστηρότερες ρυθμίσεις εξακολουθούν να υπερισχύουν του Ειδικού Χωροταξικού.

Ειδικά στις εκτός σχεδίου περιοχές της κατηγορίας Α που βρίσκονται στο δίκτυο Natura 2000, η ανάπτυξη νέων τουριστικών υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Ορεινός και υπαίθριος τουρισμός

Για τις ορεινές περιοχές της Κρήτης προβλέπονται ως κατευθύνσεις:

• η αξιοποίηση του κτιριακού αποθέματος φθινόντων και εγκαταλελειμμένων οικισμών,
• η ανάπτυξη ήπιων και εναλλακτικών μορφών τουρισμού,
• η δημιουργία και η συντήρηση μονοπατιών,
• η σύνδεσή τους με διεθνή δίκτυα,
• η ανάπτυξη ορειβατικών, αναρριχητικών και άλλων υπαίθριων αθλητικών δραστηριοτήτων,
• η δημιουργία αναρριχητικών πεδίων.

Το «Ανώγεια – Ψηλορείτης» στα υφιστάμενα χιονοδρομικά κέντρα

Στην ενότητα για τον χιονοδρομικό τουρισμό, η ΚΥΑ περιλαμβάνει το «Ανώγεια – Ψηλορείτης» στον κατάλογο των υφιστάμενων χιονοδρομικών κέντρων της χώρας, όπως αυτά έχουν χαρακτηριστεί με αποφάσεις του γενικού γραμματέα του ΕΟΤ.

Για τα υφιστάμενα αυτά κέντρα προβλέπονται ως κατευθύνσεις:

• η βελτίωση της προσβασιμότητας,
• η διεύρυνση της εποχικότητας της λειτουργίας τους,
• η ανάπτυξη αθλητικών ορεινών δραστηριοτήτων και ειδικών εγκαταστάσεων.

Η αναφορά δεν αποτελεί νέα αδειοδότηση συγκεκριμένου έργου στον Ψηλορείτη. Για τη δημιουργία νέων χιονοδρομικών κέντρων, η ΚΥΑ απαιτεί να λαμβάνονται υπόψη οι αναμενόμενες επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής και οι δυνατότητες αξιοποίησης καινοτόμων τεχνολογιών.

Πότε απαιτείται Εκτίμηση Φέρουσας Ικανότητας

Ιδιαίτερη σημασία για τις τουριστικές επενδύσεις στην Κρήτη έχουν οι Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας – ΕκΕΦΙ.

Η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας απαιτείται κατά την εκπόνηση, αναθεώρηση ή τροποποίηση πολεοδομικών σχεδίων πρώτου επιπέδου για τις Δημοτικές Ενότητες των κατηγοριών Α και Β.

Η ίδια διαδικασία ακολουθείται για ειδικά αναπτυξιακά σχέδια, όπως:

• Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια,
• ΕΣΧΑΔΑ,
• ΕΣΧΑΣΕ,
• Περιοχές Οργανωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης,
• άλλα ειδικά εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού.

Για μεμονωμένες τουριστικές μονάδες απαιτείται αντίστοιχη τεκμηρίωση:

• για καταλύματα άνω των 50 κλινών στις Δημοτικές Ενότητες των κατηγοριών Α, Β και Γ,
• για καταλύματα άνω των 50 κλινών σε Δημοτικές Ενότητες με μόνιμο πληθυσμό κάτω από 3.000 κατοίκους,
• για καταλύματα άνω των 150 κλινών σε περιοχές με μόνιμο πληθυσμό πάνω από 3.000 κατοίκους, ανεξαρτήτως κατηγορίας.

Η ΕκΕΦΙ πρέπει να εξετάζει τουλάχιστον την περιοχή στην οποία δημιουργούνται επιβαρύνσεις και πιέσεις από τη λειτουργία του καταλύματος και όχι μόνο το γήπεδο της επένδυσης.

Εάν υπάρχει πολεοδομικό σχέδιο που ενσωματώνει ΕκΕΦΙ, πρέπει να τεκμηριώνεται ότι η νέα μονάδα δεν προκαλεί σημαντική υπέρβαση των κρίσιμων Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας ούτε οδηγεί τους δείκτες σε δυσμενέστερη κατηγορία.

Εάν το πολεοδομικό σχέδιο δεν περιλαμβάνει ΕκΕΦΙ, πρέπει να αξιολογείται ειδικά η επίδραση της επένδυσης στους κρίσιμους δείκτες. Εφόσον τεκμηριωθεί ότι η λειτουργία της μονάδας οδηγεί σε υπέρβασή τους, η μονάδα δεν μπορεί να αδειοδοτηθεί.

Για την παρακολούθηση των Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας και της φέρουσας ικανότητας προτείνεται η σύσταση ειδικού φορέα υπό το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Τι προβλέπεται για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Το Ειδικό Χωροταξικό δεν επιβάλλει με την έναρξη ισχύος του συγκεκριμένο αριθμητικό, χρονικό ή γεωγραφικό περιορισμό στις βραχυχρόνιες μισθώσεις της Κρήτης.

Παρέχει, όμως, τη χωρική βάση ώστε με ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις να μπορούν να θεσπιστούν:

• όροι και προϋποθέσεις διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση,
• περιορισμοί σε συνάρτηση με τη χρήση ενός ακινήτου ως κύριας κατοικίας,
• χρονικά όρια λειτουργίας ανά έτος,
• γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού,
• περιορισμοί στην ανάπτυξη νέας προσφοράς,
• περιορισμοί ακόμη και για νεόδμητες κατοικίες.

Τα μέτρα θα μπορούν να διαφοροποιούνται ανά κατηγορία Α–Ε και ανάλογα με τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Θα μπορούν επίσης να λαμβάνουν υπόψη τα στοιχεία του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ και του ΟΠΣ-ΑΔΕ.

Επομένως, η ΚΥΑ δεν περιορίζει σήμερα τον αριθμό των ακινήτων ή τις ημέρες μίσθωσης, αλλά επιτρέπει τη μελλοντική επιβολή τέτοιων περιορισμών με ειδικότερες ρυθμίσεις.

Τουρισμός και βιομηχανία

Στις περιοχές Α και Β, η χωροθέτηση βιομηχανικών εγκαταστάσεων υψηλής όχλησης πρέπει, κατά κανόνα, να γίνεται σε οργανωμένους υποδοχείς.

Αντίθετα, θεωρείται επιθυμητή η συνύπαρξη του τουρισμού με:

• την παραδοσιακή βιοτεχνία,
• τη χειροτεχνία,
• τις μονάδες τυποποίησης τοπικών προϊόντων.

Τουρισμός και εξορυκτικές δραστηριότητες

Η ΚΥΑ δεν αποκλείει εξορυκτικές δραστηριότητες στις περιοχές Α και Β αποκλειστικά και μόνο λόγω της τουριστικής κατάταξής τους.

Η λειτουργία και η ενδεχόμενη επέκτασή τους εξετάζονται μέσω της προβλεπόμενης αδειοδοτικής διαδικασίας και σε συνδυασμό με τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια για τη Βιομηχανία και τις Ορυκτές Πρώτες Ύλες, ύστερα από συνεκτίμηση κοινωνικών, οικονομικών και περιβαλλοντικών παραμέτρων.

Τουρισμός και υδατοκαλλιέργειες

Η χωροθέτηση νέων μονάδων υδατοκαλλιεργειών πρέπει να αποφεύγεται:

• στις περιοχές Α,
• στις περιοχές Β,
• στις περιοχές με μεγάλο ενδιαφέρον για την ανάπτυξη θαλάσσιου τουρισμού.

Στις υπόλοιπες περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος μπορεί να επιτρέπεται σε διακριτά τμήματα που δεν παρουσιάζουν τουριστικό ενδιαφέρον, είτε μεμονωμένα είτε σε οργανωμένους υποδοχείς.

Τουρισμός και Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας

Στις περιοχές Α και Β επιτρέπεται η ανάπτυξη Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας για αυτοκατανάλωση, με την επιφύλαξη των ειδικότερων προβλέψεων του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τις ΑΠΕ.

Σύσταση για θαλασσινό νερό στις πισίνες

Για τις κολυμβητικές δεξαμενές όλων των νομίμως λειτουργούντων τουριστικών καταλυμάτων και των εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής συνιστάται η χρήση θαλασσινού νερού.

Εξαιρούνται οι περιπτώσεις στις οποίες χρησιμοποιείται ήδη ιαματικός φυσικός πόρος ή θερμαινόμενο θαλασσινό νερό.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποτελεί σύσταση και όχι καθολική υποχρέωση. Η άντληση του θαλασσινού νερού πρέπει να ακολουθεί τη νομοθεσία περί αιγιαλού και παραλίας, τις περιβαλλοντικές δεσμεύσεις και τις απαιτούμενες τεχνικές και υγειονομικές προδιαγραφές.

Ποιες επενδύσεις εξαιρούνται από τους νέους κανόνες

Η ΚΥΑ περιλαμβάνει μεταβατικές διατάξεις που εξαιρούν σημαντικό αριθμό ώριμων ή ήδη αδειοδοτημένων επενδύσεων από τις νέες ρυθμίσεις.

Οι νέοι κανόνες δεν εφαρμόζονται σε διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, έγκρισης Οργανωμένων Υποδοχέων Τουριστικών Δραστηριοτήτων ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων —πλην εκείνων που εκπονούνται σε επίπεδο Δήμου ή Δημοτικής Ενότητας— εφόσον πριν από τη δημοσίευση της ΚΥΑ έχει εκδοθεί μία από τις προβλεπόμενες πράξεις ή έχει υποβληθεί ο αντίστοιχος πλήρης φάκελος.

Στις πράξεις αυτές περιλαμβάνονται:

• Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων ή εισήγηση περιβαλλοντικής έγκρισης στο πλαίσιο ελέγχου ΣΜΠΕ για ΟΥΤΔ ή ΕΠΣ,
• απόφαση υπαγωγής σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις,
• πλήρης φάκελος Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων ή Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων,
• πλήρης φάκελος υπαγωγής σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις,
• προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου,
• προέγκριση οικοδομικής άδειας ή οικοδομική άδεια,
• πλήρης φάκελος προέγκρισης δόμησης,
• έγκριση υπαγωγής στην αναπτυξιακή νομοθεσία,
• έγκριση αιτήματος σε πρόγραμμα του Ταμείου Ανάκαμψης ή του ΕΣΠΑ.

Οι εγκεκριμένες στρατηγικές επενδύσεις για τις οποίες έχουν ήδη εκδοθεί αποφάσεις της Διυπουργικής Επιτροπής Στρατηγικών Επενδύσεων εξακολουθούν να ισχύουν και μπορούν να ανανεώνονται έως τη λήξη τους.

Τι προβλέπεται για τα υφιστάμενα καταλύματα

Υφιστάμενα τουριστικά καταλύματα των οποίων τα γήπεδα δεν καλύπτουν τα νέα όρια αρτιότητας και δεν έχουν εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησής τους μπορούν να επεκτείνονται με βάση την ελάχιστη αρτιότητα που ίσχυε πριν από την έναρξη εφαρμογής του νέου πλαισίου.

Οι Αποφάσεις Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων και οι Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις που έχουν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος της ΚΥΑ παραμένουν ενεργές έως τη λήξη τους.

Τα έργα που διαθέτουν ΑΕΠΟ ή ΠΠΔ μπορούν να λάβουν άδεια δόμησης και λειτουργίας, εφόσον απαιτείται, και να κατασκευαστούν μέσα στον χρόνο ισχύος της περιβαλλοντικής τους έγκρισης.

Οι περιβαλλοντικές εγκρίσεις υφιστάμενων δραστηριοτήτων μπορούν να τροποποιούνται, να ανανεώνονται και να καλύπτουν εκσυγχρονισμό ή επέκταση στο γήπεδο όπου βρίσκονται ή σε όμορα γήπεδα, σύμφωνα με τις διατάξεις που ίσχυαν πριν από την έναρξη ισχύος του νέου πλαισίου.

Οι διατάξεις του Ειδικού Χωροταξικού δεν εφαρμόζονται επίσης σε έργα και δραστηριότητες μέσα σε ήδη εγκεκριμένους Οργανωμένους Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων, σύνθετα τουριστικά καταλύματα και ορισμένα εγκεκριμένα ειδικά σχέδια που προσδιορίζονται στις μεταβατικές διατάξεις.

Οι αυστηρότερες τοπικές ρυθμίσεις υπερισχύουν

Το Ειδικό Χωροταξικό δεν καταργεί αυστηρότερους όρους που προβλέπονται από:

• Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια,
• Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και ΣΧΟΟΑΠ,
• Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου,
• ειδικά προεδρικά διατάγματα,
• καθεστώτα προστασίας της φύσης,
• την αρχαιολογική και δασική νομοθεσία.

Όπου τα συγκεκριμένα εργαλεία προβλέπουν αυστηρότερους όρους δόμησης ή περιορισμούς χρήσεων, οι ρυθμίσεις τους υπερισχύουν.

Αντίθετα, μέχρι την αναθεώρηση ή τροποποίηση των Περιφερειακών Χωροταξικών Πλαισίων, οι κατευθύνσεις και οι ρυθμίσεις του νέου Ειδικού Χωροταξικού υπερισχύουν τυχόν αντίθετων διατάξεών τους.

Δείτε την ΚΥΑ για το Ειδικό Χωροταξικό Τουρισμού:

ΚΥΑ_ΕΧΠ_Τουρισμού